Kentsel Dönüşüm Sürecinde Gayrimenkul Sahiplerini İlgilendiren Önemli Düzenlemeler
Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin uygulamalarda yapılan düzenlemeler, kentsel dönüşüm sürecinde bina ve arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki sözleşmeler açısından önemli hükümler getiriyor.
Düzenlemeler özellikle inşaat çalışmalarının başlamaması veya uzun süre durması, sözleşmenin feshi, müteahhitlerin mesleki yeterliliği ve yapı ruhsatından önce verilmesi gereken teminat gibi konuları kapsıyor.
İnşaat Bir Yıl İçinde Başlamazsa Sözleşme Feshi Gündeme Gelebiliyor
Düzenlemeye göre kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitle yapılan sözleşmelerde, yapım işinin bir yıl içerisinde başlamaması belirli şartlar altında sözleşmenin feshedilmesine dayanak oluşturabiliyor.
Bu düzenleme, dönüşüm kararı alınmasına ve müteahhitle anlaşılmasına rağmen projenin uzun süre başlayamaması nedeniyle mağduriyet yaşayabilecek hak sahipleri açısından önem taşıyor.
Projenin En Az 6 Ay Durması Halinde Ne Oluyor?
Düzenlemenin dikkat çeken bir diğer noktası ise başlamış ancak daha sonra ilerlemeyen kentsel dönüşüm projeleriyle ilgili.
Yapım işinin durması ve projenin en az altı aydır tamamlanmasını sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi halinde, gerekli koşulların oluşması durumunda sözleşmenin feshi söz konusu olabiliyor.
Ancak yalnızca inşaat faaliyetlerinin yavaşlamış olması yeterli kabul edilmiyor. Yapım işinin belirtilen süre boyunca gerekli düzeyde devam etmediğinin somut bilgi ve belgelerle ortaya konulması gerekiyor.
İnşaatın Durduğu Nasıl Tespit Ediliyor?
Yapım işinin durduğunun veya yeterli seviyede devam etmediğinin belirlenmesinde çeşitli kayıt ve belgeler önem kazanıyor.
İlgili idarenin tespitleri, tutanakları ve kayıtları, yapı denetim sistemindeki bilgiler, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi ve belgeler projenin durumunun ortaya konulmasında kullanılabiliyor.
Dolayısıyla kentsel dönüşüm sözleşmelerindeki fesih sürecinde yalnızca tarafların beyanı değil, projenin fiili durumunu ortaya koyabilecek belgeler de önem taşıyor.
Kentsel Dönüşüm Müteahhitlerinde Yeterlilik Şartı
Düzenlemeler yalnızca sözleşmelerin feshedilmesiyle sınırlı değil. Kentsel dönüşüm projelerini üstlenecek yapı müteahhitlerinin sahip olması gereken yeterlilikler konusunda da hükümler bulunuyor.
Uygulama alanlarında gerçekleştirilecek projelerde, ilgili mevzuatta belirlenen yetki belgesi grupları ve mesleki yeterlilik kriterleri önem kazanıyor.
Bu yaklaşım, kentsel dönüşüm gibi teknik, mali ve hukuki açıdan kapsamlı projelerin belirli yeterliliklere ve iş deneyimine sahip yükleniciler tarafından gerçekleştirilmesini sağlamayı amaçlıyor.
Yapı Ruhsatından Önce Teminat Şartı
Düzenlemede öne çıkan konulardan biri de müteahhitlerin vermesi gereken teminat.
Yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı alınmadan önce yapının yaklaşık maliyet bedelinin belirlenen oranı kadar teminatı ilgili idareye sunması gerekiyor.
Bu şartın yerine getirilmemesi halinde yapı ruhsatının alınamaması öngörülüyor.
Teminat uygulaması, kentsel dönüşüm projelerinde yüklenicinin mali sorumluluğunu güçlendiren ve projenin tamamlanmasına ilişkin güvence mekanizmalarından biri olarak değerlendirilebilir.
Gayrimenkul Sahipleri İçin Neden Önemli?
Kentsel dönüşüm kararı yalnızca mevcut binanın yenilenmesinden ibaret değildir. Hak sahipleri açısından müteahhit seçimi, sözleşme koşulları, projenin finansal yapısı, teslim süresi ve yüklenicinin teknik ve mali yeterliliği sürecin önemli parçalarını oluşturur.
Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamında bir müteahhitle sözleşme yapılmadan önce projenin ve yüklenicinin kapsamlı şekilde değerlendirilmesi, sözleşmenin uzman hukukçular tarafından incelenmesi ve gayrimenkulün ekonomik değerinin doğru şekilde belirlenmesi önem taşır.
Özellikle arsa payı, mevcut gayrimenkul değeri, proje tamamlandığında oluşabilecek değer, bölgedeki emsal satışlar ve piyasa koşulları, hak sahiplerinin karar sürecinde dikkate alabileceği temel unsurlar arasındadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak profesyonel gayrimenkul değerleme ve ekonomik değer analizleri, taşınmaz sahiplerinin mevcut varlıklarının değerini ve proje